15別墅推新房源 榕別墅市場(chǎng)打響“搶客大戰(zhàn)”

進(jìn)入第四季度，深陷調(diào)控風(fēng)暴之中的樓市，開始出現(xiàn)產(chǎn)品上的分化——在普通住宅市場(chǎng)普遍放緩?fù)票P節(jié)奏的同時(shí)，以別墅為代表的高端住宅項(xiàng)目卻爭(zhēng)相開盤、齊辦活動(dòng)，分外熱鬧。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，單是11月份，福州就有15個(gè)在售別墅項(xiàng)目推出新房源，其中更有不少初次亮相的新盤。業(yè)內(nèi)人士指出，今年第四季度，福州中高端別墅產(chǎn)品將迎來新一輪放量高峰，成為新政下福州樓市的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。
　　 市場(chǎng)一線:別墅扎堆上市 高端住宅成樓市供應(yīng)主力
　　 福州版樓市新政已出臺(tái)月余，在“限購(gòu)令”影響下，榕城眾多普通住宅項(xiàng)目均放緩了上市步伐，但別墅高端住宅市場(chǎng)卻“逆市而動(dòng)”——
　　 融信大衛(wèi)城 (論壇 新聞 視頻)·薩丁島、融僑旗山、北緯25N (論壇 新聞)·安妮女王、三盛·托斯卡納、正祥·橘郡、三木·水岸君山、禹洲·鼓山一號(hào)等十余個(gè)在售別墅項(xiàng)目紛紛加推新房源。此外，不少新項(xiàng)目比如龍江·云山墅、濱江荔園、云畝天朗 (論壇 新聞)第四期富仕·山，也選擇在第四季度集體亮相。
　　 業(yè)內(nèi)人士分析，四季度福州將出現(xiàn)一波別墅推貨高潮，單看11月份，福州就有15個(gè)在售別墅項(xiàng)目推出新房源。產(chǎn)品以聯(lián)排、小獨(dú)棟為主，面積多在300-450平方米之間。與以往不同的是，300萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量較少，大部分別墅總價(jià)都在500萬元以上。從區(qū)域來看，新增別墅項(xiàng)目主要分布在閩侯板塊。
　　 在供應(yīng)放量的同時(shí)，別墅市場(chǎng)的成交也呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。龍江·云山墅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，盡管新政影響了一部分購(gòu)房者的買房計(jì)劃，但仍有不少人出于通脹壓力而選擇入市：“我們項(xiàng)目雖然剛公開不久，但最近每個(gè)周末都接待了二三十組意向客戶，認(rèn)購(gòu)情況還不錯(cuò)�！�
　　 深度分析
　　 A
　　 客群：閩商返鄉(xiāng)置業(yè) 尋求資金“避風(fēng)港”
　　 在樓市二次調(diào)控背景下，近期面市的高端別墅產(chǎn)品依然吸引了不少購(gòu)房者關(guān)注。心家泊 (論壇 新聞)地產(chǎn)策劃總監(jiān)邱公浩表示，福州有強(qiáng)大的僑鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)作補(bǔ)充，這部分高端群體的購(gòu)買力十分旺盛，已成為當(dāng)前樓市成交量的支撐點(diǎn)�！氨本�25N·安妮女王的客戶群就有許多是長(zhǎng)年在海外打拼的華僑，每年四季度都有一波閩商返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，今年也不例外�！�
　　 他分析，與以往炒房客所不同的是，目前購(gòu)買高端別墅的群體更多是從自住的角度出發(fā)，并非以投機(jī)為目的，他們更注重樓盤的居住品質(zhì)。
　　 有不少業(yè)內(nèi)專家也指出，近期高端住宅項(xiàng)目的逆市走強(qiáng)，還與通脹預(yù)期的加劇有關(guān)。
　　 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份我國(guó)CPI（居民消費(fèi)價(jià)格）同比上漲4.4%，創(chuàng)下了25個(gè)月新高。
　　 正和集團(tuán)策劃部經(jīng)理孫茜茹告訴記者，不斷上揚(yáng)的CPI，迫使市場(chǎng)上的流動(dòng)資金尋求保值渠道，“不少購(gòu)房者都表示現(xiàn)在買房是為了抗通脹�！彼J(rèn)為，資源型的頂級(jí)物業(yè)由于產(chǎn)品稀缺，保值、增值功能凸顯，因此再度成為一些企業(yè)家的資金“避風(fēng)港”。
　　 B
　　 營(yíng)銷：圈層意識(shí)升級(jí) 樓盤鼓勵(lì)“老帶新”
　　 高端別墅項(xiàng)目的集體放量，也促使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，眾樓盤在營(yíng)銷方面“各顯神通”。融信大衛(wèi)城·薩丁島11月推出了業(yè)主“老帶新”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，主打圈層營(yíng)銷概念；而北緯25N·安妮女王則選擇每周末在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦“歐洲風(fēng)情之旅”系列活動(dòng)，通過實(shí)景體驗(yàn)增強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度。
　　 融信集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)吳昊表示，別墅作為高端消費(fèi)品，目標(biāo)群體相對(duì)固定，“我們通過舉辦一些高端的業(yè)主活動(dòng)，進(jìn)行圈層營(yíng)銷，可以將財(cái)富階層聚集起來�！痹谒磥�，圈層營(yíng)銷是目前相對(duì)有效的別墅營(yíng)銷方式，“這不但能為既有客戶提供增值服務(wù)，還能通過‘圈子’的影響力吸引大批潛在客戶，形成項(xiàng)目的口碑效應(yīng)�！�
　　 業(yè)內(nèi)人士也指出，“老帶新”圈層營(yíng)銷模式的盛行，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力提出了更高要求，品牌開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)由此凸顯。“顯然，只有在開發(fā)商前期開發(fā)的產(chǎn)品經(jīng)過了市場(chǎng)的檢驗(yàn)，項(xiàng)目品質(zhì)、服務(wù)都得到老客戶認(rèn)可的情況下，‘老帶新’的效果才會(huì)得以顯現(xiàn)�！�
　　 C
　　 價(jià)格：愈高端愈堅(jiān)挺 呈緩步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)
　　 在價(jià)格方面，此輪推出的別墅新品并未出現(xiàn)大幅的價(jià)格松動(dòng)，并且，個(gè)別樓盤由于具備稀缺的地段、景觀、配套資源，價(jià)格愈發(fā)堅(jiān)挺，呈現(xiàn)出緩步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
　　 邱公浩分析，別墅的產(chǎn)品屬性和購(gòu)買人群與普通住宅有著顯著區(qū)別，高端住宅的買家更關(guān)注產(chǎn)品本身的價(jià)值，包括品質(zhì)、地段、景觀、配套、品牌、物業(yè)服務(wù)等，價(jià)格并不是他們決定下手購(gòu)買的最主要因素。因此，盡管市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的調(diào)整，但高端物業(yè)仍然具有長(zhǎng)期投資的潛力，開發(fā)商不會(huì)輕易采取促銷、降價(jià)等手段，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
　　 事實(shí)上，自2006年“限墅令”頒布以來，別墅產(chǎn)品的稀缺性越來越強(qiáng)，在歷次樓市宏觀調(diào)控中，資源型別墅的保值、升值功能突出，甚至有人將高端別墅產(chǎn)品比作樓市的“硬通貨”，就是強(qiáng)調(diào)其具有抗風(fēng)險(xiǎn)的保值功能，兼具使用價(jià)值和投資價(jià)值。業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)前在新政的影響之下，開發(fā)商定價(jià)相對(duì)理性和謹(jǐn)慎，豪宅項(xiàng)目的價(jià)格漲勢(shì)有所放緩，一些高性價(jià)比的別墅項(xiàng)目很可能出現(xiàn)逆市熱銷的行情，帶動(dòng)樓市整體成交均價(jià)的上揚(yáng)。
　　 【業(yè)界看市】
　　 新政下，高端別墅產(chǎn)品更抗跌
　　
融信集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān) 吳昊

　　雖然目前福州在售的別墅項(xiàng)目不少，但每個(gè)項(xiàng)目的推盤量都不大，基本是幾十套左右。因此，高端住宅項(xiàng)目只要突出產(chǎn)品的差異化、個(gè)性化和精致化，抓準(zhǔn)有效的目標(biāo)客群，銷售并不難。我認(rèn)為，越是在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候，高端別墅產(chǎn)品的抗跌、保值功能就更加突出，具有地段和品牌優(yōu)勢(shì)的高端別墅項(xiàng)目，容易在此輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。　　
　　
普通住宅市場(chǎng)“過冬”:高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)將“迎春”

　　心家泊地產(chǎn)策劃總監(jiān) 邱公浩

　　在樓市新政影響下，今年四季度普通住宅市場(chǎng)將進(jìn)入短暫的調(diào)整期，新盤供應(yīng)量少。從福州新拍土地的情況來看，明后年將會(huì)有大批中小套型房源面市，我建議剛性置業(yè)者可以暫時(shí)先緩一緩，等到明年一季度以后再出手。
　　 而手頭資金較為寬裕的高端住宅購(gòu)房者應(yīng)“充分對(duì)比，及時(shí)出手”，所謂“充分對(duì)比”是指可趁現(xiàn)在高端項(xiàng)目集中亮相的機(jī)會(huì)，充分了解樓盤信息，通過對(duì)比甄選出真正適合自己的產(chǎn)品。而“及時(shí)出手”是指真正的高端住宅皆是占有了大量稀缺資源，此類稀缺資源型住宅必然是賣一套少一套，在高端產(chǎn)品集中亮相時(shí)也應(yīng)及時(shí)出手，應(yīng)從地段、環(huán)境、配套、品牌等方面綜合考量后再做出決定�！　�
　　
通脹壓力下:高端別墅將成為“香餑餑”

　　正和集團(tuán)策劃部經(jīng)理 孫茜茹
　　 通脹壓力有增無減，股市又在3000點(diǎn)來回震蕩，這使一部分手上有閑余資金的人們意識(shí)到，不動(dòng)產(chǎn)依然是資產(chǎn)保值較為穩(wěn)定的渠道之一。因此，雖然新政調(diào)控嚴(yán)厲，但近期別墅項(xiàng)目卻呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。我認(rèn)為，在通脹壓力下，還是有部分流動(dòng)資金會(huì)進(jìn)入樓市，而獨(dú)棟別墅等高端產(chǎn)品，將憑借產(chǎn)品的稀缺性，成為未來樓市的“香餑餑”。

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